Kein Abzug von Vorfälligkeitsentschädigungen als Werbungskosten nach Ablösung eines Immobilien-Darlehens

Wird Grundbesitz veräußert und eine lastenfreie Übertragung vereinbart, fallen im Zusammenhang mit der vorzeitigen Rückzahlung von Darlehen regelmäßig Vorfälligkeitsentschädigungen an. Diese sind auch dann - als Veräußerungskosten - dem Vorgang der Veräußerung zuzurechnen, wenn der hierbei erzielte Veräußerungsgewinn nicht steuerbar ist. Die Vorfälligkeitsentschädigungen können deshalb auch nicht als Werbungskosten im Zusammenhang mit den aus dem Veräußerungserlös finanzierten (neuen) Einkunftsquellen berücksichtigt werden. So entschied der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 06.12.2005 VIII R 34/04.

Vorfälligkeitsentschädigungen gehören zwar nicht zu den Zinsen im bürgerlich-rechtlichen Sinne; sie bezwecken jedoch den Ausgleich des dem Darlehensgeber aufgrund der vorzeitigen Beendigung des Kreditvertrags entstandenen Schadens und sind somit Nutzungsentgelt im weiteren Sinne für das auf die verkürzte Laufzeit in Anspruch genommene Fremdkapital. Deshalb können Vorfälligkeitsentschädigungen auch dem ertragsteuerrechtlichen Schuldzinsenbegriff zugerechnet werden mit der weiteren Folge, dass sie nur dann als Werbungskosten anzuerkennen sind, wenn sie i.S. von § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG im wirtschaftlichen Zusammenhang mit einer Einkunftsart stehen, d.h. durch die Erzielung steuerbarer Einnahmen veranlasst sind.

Das ist hier nicht der Fall, obwohl die Belastung mit einer Vorfälligkeitsentschädigung im Zusammenhang mit bisher vermieteten Grundbesitzes steht. Zwar führt auch in dieser Konstellation die dem Darlehensgeber zustehende Entschädigung zu einer Verteuerung des bisher in Anspruch genommenen und den Vermietungseinkünften dienenden Kredits. Dieser Zuordnungszusammenhang wird jedoch nach ständiger Rechtsprechung des BFH dann überlagert, wenn - wie im Streitfall - die vorzeitige Rückführung des Kredits auf die Verpflichtung des Veräußerers zur lastenfreien Übereignung des Grundbesitzes zurückzuführen ist. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist jedenfalls unter dieser Voraussetzung - ungeachtet dessen, ob der abgelöste Kredit zur Anschaffung oder Herstellung der Erwerbsgrundlage (z.B. Immobilie) oder zur Finanzierung sofort abziehbarer Aufwendungen (z.B. Erhaltungsaufwendungen) verwendet wurde - nicht den bis zur Veräußerung erzielten laufenden Einkünften, sondern - als Veräußerungskosten - dem Veräußerungsvorgang zuzurechnen.

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