Einkunftserzielungsabsicht bei dauerhaft negativen Mieteinkünften

Nach der ständigen Rechtsprechung des BFH ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietung grundsätzlich davon auszugehen, dass vom Steuerpflichtigen beabsichtigt wird, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über einen längeren Zeitraum Werbungskostenüberschüsse ergeben. Ausnahmen gelten hierbei jedoch, wenn „besondere Umstände“ gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht sprechen. Nach Ansicht des BFH bildet ein starkes Missverhältnis zwischen den Mieteinnahmen und Schuldzinsen einen solchen besonderen Umstand, wenn bei der Finanzierung eines Mietobjekts von vornherein keine Kompensierung der hohen Schuldzinsen zum Ende der Laufzeit des Finanzierungskonzepts vorgesehen gewesen ist.

Im strittigen Fall hatten die Steuerpflichtigen ein Grundstück für ca. 20.000 DM erworben und im Jahre 1981 bebaut. Die Herstellungskosten (i. H. von ca. 105.308 DM) wurden komplett fremdfinanziert. Seit dem Jahr 1981 wurden Zinsen und Tilgung jeweils jährlich faktisch in ein neues Darlehen umgewandelt und dem jeweiligen Valutastand des Vorjahres zugerechnet. In den Jahren 1985 bis 2002 erklärten die Steuerpflichtigen Einnahmen i. H. von 70.676 Euro, als Werbungskosten wurden für diesen Zeitraum 332.309 Euro geltend gemacht. Für das Streitjahr 2002 erklärten die Steuerpflichtigen Einnahmen i. H. von 4.019 Euro und Zinsen i. H. von 29.555 Euro. Wegen fehlender Einkunftserzielungsabsicht erkannte das Finanzamt den Verlust aus Vermietung und Verpachtung nicht an.

Dem ist der BFH gefolgt und entschied mit seinem Urteil IX R 7/07 vom 10.05.2007, dass die Einkunftserzielungsabsicht im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei einer langfristig angelegten Vermietung ausnahmsweise zu prüfen ist, wenn der Steuerpflichtige die Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie anfallende Schuldzinsen und Tilgungsraten eines Vermietungsobjektes fremdfinanziert und es dadurch zu Zinsen kommt, deren Kompensation durch spätere positive Einkünfte von vornherein nicht vorgesehen ist.

Das Urteil im Volltext